Eestis peetakse hoonete uuendamist küll tähtsaks, aga TalTechi teadlaste uurimusest selgus, et kaks kolmandikku ärihoonetest ei saavuta renoveerimise tulemusel loodetud energiatõhusust ega vasta hoonete rekonstrueerimise pikaajalises strateegias seatud eesmärkidele.
Miks see nii on ja millised võiks olla lahendused probleemile selgitasid ajakirjas Energy and Buildings avaldatud artiklis Tallinna Tehnikaülikooli teadlased Helena Kuivjõgi koos Taltechi haldusjuhi Aivar Uutariga, Kalle Kuusk, Martin Thalfeldt ja Jarek Kurnitski.
Uuringu tulemused näitasid, et valimis olnud hoonete turutingimustel renoveerimine parandas energiatõhusust marginaalselt – vaid ca kolmandik büroohoonetest saavutas renoveerimisega olulise rekonstrueerimise liginullenergia taseme ehk energiamärgise C klassi.
Kehva näitaja peamiseks põhjuseks osutus turutõrge: energia on odav, saastamine maksustamata ja omanike huvi vähene. Renoveerimise sügavus on jäänud sellistes tingimuste tagasihoidlikuks, sest investeeringu suurendamiseks puudub täna nii surve kui ka motivatsioon. Kui uuritud hoonete keskmine renoveerimismaksumus oli ligikaudu 10 eurot ruutmeetri kohta, siis tegelikkuses peaks olulise rekonstrueerimise maksumus liginullenergiahoone nõuetele vastamiseks olema suurusjärgus 130–150 eurot ruutmeetri kohta.
Motivatsiooni renoveerimiseks pole
Akadeemik, Tallinna Tehnikaülikooli professor Jarek Kurnitski rõhutas, et odava energia ja lõpptarbimise süsinikumaksu puudumise tõttu ärikinnisvara energiatõhususele tähelepanu ei pöörata. „Hooneid küll renoveeritakse funktsionaalsuse ja sisekliima parandamiseks, kuid oludes, kus energiakulud moodustavad enamiku kinnisvaraomanike käibest alla 1%, ei ole energia raiskav kasutus üllatav. Strateegia eesmärgid praegustel turutingimustel ei realiseeru, üks võimalik lahendus võiks olla lõpptarbimise süsinikumaksu kehtestamine renoveerimistoetuste rahastamiseks,“ märkis Kurnitski.
Põhjus, miks investeeringud on tagasihoidlikud, on pikk, 20–30-aastane tasuvusaeg, samuti ebakindlus suuremate renoveerimismeetmete osas. Näiteks maksimaalselt kümneaastast tasuvusaega eelistava kinnisvarafirma investeerimisrisk oleks liiga suur – ja seepärast renoveerimistööd ette ei võeta. Uuringu jaoks intervjueeritud allikad tõid välja, et ka üürnike huvi on madal, sest renoveerimisega saavutatav üüri- ja energiakulu kokkuhoid 2–3% ei ole üürniku rahakotis tuntav.
Mis võiks olla lahendus?
Intervjueeritavate hulgas valitses üksmeel, et peamisteks takistusteks on kinnisvaraettevõtete silmis renoveerimise liiga pikk tasuvusaeg ja üürnike ükskõiksus. Üks võimalik lahendus, millele ärihoonete omanikud viitasid, võikski olla uue energia lõpptarbimise süsinikumaksu kehtestamine, mis peaks aga kindlasti käima koos “präänikutega” vaja on soodustusi, toetusi või muud sellist, mis motiveeriks renoveerima. Eestis ei ole praegu ärihoonetele ette nähtud mingisuguseid renoveerimistoetusi ega muid rahalisi stiimuleid.
Teine pakutud idee on kohustada hoone omanikku näiteks iga 20 aasta tagant hoone energiatõhusust tõendama.
Lisaks soovivad kinnisvaraettevõtted, et neid teavitataks energiatõhususe nõuete muudatustest senisest palju pikemalt ette. Selgemat määratlust ja kirjeldamist vajaks ka energiamärgise tasemed, et oleks üheselt aru saada, mis on mis ja mida ühe või teise saavutamiseks on vaja teha. Käesoleval ajal muutuvad määrused ja nõuded nii kiiresti, et väga raske on hinnata energiarenoveerimise investeerimisriski. Teised mainitud võimalikud lahendused olid seotud ärihoonete omanike ja üürnike teadlikkuse suurendamisega.
Kokkuvõtvalt võib uuringust esile tõsta järgmisi ettepanekuid:
1) töötada välja üksikasjalikud meetmepaketid energiatõhususe parandamiseks ja investeeringute riski vähendamiseks, et tagada hoone omanikule vajalik kindlustunne. Renoveerimistoetuste korral on tõenäoline, et ettevõtted aktsepteerivad ka pikemat, 12–15-aastast tasuvusaega.
2) võtta kasutusele energia lõpptarbimise süsinikumaks, mille maksutulu suunata renoveerimistoetuste rahastamiseks.
3) püstitada stiimulid ehitiste seireks või auditeerimiseks, pakkudes kinnisvaraettevõttele põhjalikku infot hoone energiatarbimise ja energiatõhususe lahenduste kohta.
4) pakkuda üksikasjalikumaid energiaauditeid, sh nii finantsilisest, renoveerimismeetmete täitmise kui ka hoone n-ö sotsiaalse jätkusuutlikkuse vaatenurgast.
5) keskenduda energiatarbimise ja sisekliima tagamise süsteemide kaugseirele ja suuremale tehnosüsteemide ning teistele energiat kasutatavate süsteemide töö automatiseerimisele, kasvatades ühtlasi omanike suuremat teadlikkust hoonete funktsionaalsusest ja energiakasutusest.
Ärihoonete energiakulu aina kasvab
Uuringu eesmärk oli koguda infot ärihoonete renoveerimise ja energiatõhususe seoste kohta sisendiks Eesti pikaajalise renoveerimise strateegiasse. Teadupärast moodustavad mitteeluhooned Euroopas kogu kinnisvarast 25% (suurema osa sellest moodustavad omakorda erinevad kaubandushooned (28%) ja büroo- ja ärihooned (23%)), kuid mitteeluhoonete energiakasutus moodustab kogunäitajast 40%. Eestis on viimase 15 aasta jooksul suurenenud energia lõpptarbimine mitteeluhoonetes 50% võrra.
Hoone energiatõhususe nõuded on kehtestatud ettevõtlus- ja infotehnoloogiaministri määrusega. Alates 2020. aastast peavad kõik uued hooned olema liginullenergiahooned, mis vastavad energiamärgise A klassile. Oluliselt rekonstrueeritavad hooned peavad vastama energiamärgise C klassile. Hoonete rekonstrueerimise pikaajalise strateegia eesmärk on renoveerida kõik enne 2000. aastat ehitatud hooned energiamärgise C klassi tasemele järgmise 30 aasta jooksul.
