Mida see teeb kinnisvarahindadega? Eks ikka ?

Hipsteripood ennustab kinnisvarahinna tõusu

Investorise on tegelikult juba kolm aastat tegutsenud idufirma aga nüüd oma tegevust jõuliselt laiendamas.

Firma leivaks on tehisintellektil põhinev tarkvara, mis aitab väga paljude erinevate andmeallikate põhjal otsustada, et üht tüüpi kinnisvarasse tasub investeerida ja teise mitte.

Selleks jälgitakse nii elukvaliteedi kui kinnisvara piirkonna näitajaid – alates kuritegevuse määrast kuni selleni, kas läheduses on elukvaliteeti mõjutav raudteeülesõit, kus vedurid pidevalt vilet lasevad. Samuti arvestatakse majandusnäitajaid – näiteks kas inimestel on tööd või ei, millised on palgad.

Lumiste sõnul on valemis isegi selliseid näitajaid nagu levinud “hipsterikaubamaja” ehk ökoloogilist toitu müüva Whole Foods poodide avamine. “Kui kuskil kohas avatakse uus Whole Foods kauplus, siis see tõstab kinnisvarahindu,” ütleb Lumiste.

Donald Trump on äri käima lükanud

Tegu on juba tüüpiliseks saanud mudeliga, kus Eestis Gert Stahli juhtimise all tehakse IT-arendust ja andmeteadust, aga firma äripool on USAs.

Stahli sõnul on USA kinnisvaraturg lihtsalt nii suur, et just sinna on mõtet ühel startupil oma fookus pöörata, kuigi Eestist sinna kolida firma asutajad ei taha.

Oma kodu ostev inimene ei ole siiski Investorise’i klient, “jaeinvestoritega on liiga palju tegelemist”, tunnistavad firma vedajad. Praegu on Investorise’i kliendid hoopis ultra high net-worth ehk ülirikaste inimeste ja perekondade vara haldavad fondid, kellele startup aitab kinnisvara osta.

Stahl ütleb, et ta ei taha poliitikasse sekkuda, kuid möönab, et sellises äris on praeguse presidendi Donald Trumpi poliitikast väga kasu – maksusoodustused rikastele ja investoritele on väga selgelt äri käima lükanud.

Ameeriklased ei oma enam kodu, vaid rendivad

Mida siis Investorise’i tarkvara abil ostetakse? Kes tahab, võib jällegi Valges majas oleva mehe poole vaadata, aga fakt on, et Ameerikas on suur sisemigratsiooni periood, seletab Stahl.

Paljudes linnades ja piirkondades nagu California on kinnisvara hinnad muutunud väga kalliks ja inimesed liiguvad mujale. Põhjus on selles, et investorid on hakanud ärikinnisvara asemel ostma eluasemeid. Investorite huvi omakorda on kinnisvara hinnad üles löönud, inimesed ei jaksa neid enam omale osta.

Stahli sõnul ongi seepärast väga märkimisväärne trend hoopis üüriturul: ühepereelamuid üüritakse rohkem kui varem.

Just see ongi Eesti startupi fookuses: ühepereelamud, millest lõputud USA eeslinnad koosnevad.

Nii ongi Investorise’i andmeteaduse eesmärgiks selgitada välja USA tohutul turul kinnisvara, mille müügihind on investorile veel soodne ja mis on võimalikele üürnikele atraktiivne. See tähendab siis korralikku elukeskkonda ja tärkavat kalamajastumist.

Nii prognoosib firma kinnisvara võimalikku üüritulu, maksukulu, üürikinnisvara tühjalt seismise aega. Ja paneb sellest kõigest kokku portfelli, mille risk võimaliku majanduslanguse puhul oleks kõige väiksem.

Stahl ütleb, et Eestist vaadates tunduvad paljud osad sellest ärist tohutult keerulised. Esiteks kinnisvara ostmine: USAs pole meie mõistes kinnisturegistrit, vaid järgnevate kannete süsteem.

Teiseks: ettevõtete struktuur, millega kinnisvara osta ja kuhu investorid oma raha paneksid. Kolmandaks: maksud, sest keegi ei tea konkreetset kinnisvara maksumäära. See kujuneb segases rägastikus kohalikest munitsipaalmaksudest (nt tuletõrjemaks), osariigimaksudest ja föderaalmaksudest.

Tihe seos Airbnb-ga, aga kardinate põletamise risk jääb

Investorise’il on tihedad sidemed USA kõige tuntuma kinnisvarastartupi Airbnbga. Firma sündis Silicon Valleys, kus Stahl kohtas Stefan Schimenesi – endist Airbnb Ladina-Ameerika regiooni juhti, kes otsis omale uut väljakutset.

Nüüd ongi Shimenes Investorise’i tegevjuht USAs, samal ajal kui Stahl juhatab vägesid Eestis. Ka Investorise’i nõukogus on endine Airbnb tippjuht, Riley Newman, kes juhtis seal andmeteadust.

Kui Investorise’i ostab oma USAs ühepereelamuid kokku, siis otsitakse kohalike maaklerite ja kinnisvarahaldurite abiga sellele siiski pikaajalisi üürnikke. Kuigi sidemed Airbnb’ga on tihedad, ei kiputa veel kinnisvara Airbnb kaudu lühiajalisele rendile andma, ütleb Stahl.

Keskmine üüritulu võib Airbnbs olla küll suurem, aga riskid ka suuremad – kunagi ei tea, kas üürnik korraldab toredama peo ja paneb kardinad põlema või ei. Pikaajalistele üürnikele mõeldud ühepereelamud on tihti ka äärelinnas, samas kui parim Airbnb kinnisvara on turisti jaoks kesklinnas.

Investorise peainsener Sven Varkel ütleb, et Airbnb taolise lühirendiga saaks suurema mastaabiga kinnisvarainvestor teenima hakata siis, kui kõik muutuks automaatseks.

Teatavasti on ju vaja iga Airbnb kunde järel ruumid koristada, samuti temaga kohtuda võtmete üleandmiseks ja tagasisaamiseks. Tõsi, juba on tekkimas “Uber for Airbnb cleaning”-tüüpi idufirmad ehk need, kelle äri ongi aidata Airbnb kinnisvara hooldada.

Ent seni, kuni kogu sellist kinnisvara lühiüürimist ei saa täielikult automatiseerida – kõik käiks läbi API-de – ei ole see ühele kinnisvarafondile atraktiivne.

Stahli sõnul on kolm aastat tegutsenud Investorise nüüd jätkamas suuremal skaalal. Kuigi tehisintellekti algoritmide abil investeerimisotsuste tegemine pole kaugeltki uus nähtus, pole kinnisvaras seda seni tehtud mitmel põhjusel. Veel mõni aasta tagasi liikus USAs nii palju alahinnatud kinnisvara, et investorid ostsid seda kokku 40 sendiga dollari kohta.

Nüüd on aga olukord muutumas ja Investorise’i tüüpi tarkvaral on reaalne väärtus, et aidata investoritel paremaid otsuseid teha. Kokku on firma “radaril” 13 000 piirkonda ja 40 miljonit eluaset, mida “käsitsi” tööd tehes analüütikud lihtsalt katta ei suudaks.