Me veedame suurema osa ajast siseruumides, enamiku sellest oma kodus. 2022. aasta rahvaloenduse andmed näitavad, et keskmise Eesti elaniku kodu on vanem kui ta ise – suurim osa eestlasi elab 1961.–1991. aastal ehitatud kortermajas, kus on tihti probleemiks korterite kehv sisekliima ning sellega kaasnev hallitus. Seega oleme palju ruumides, mis on tervisele otseselt kahjulikud.
Vanemate hoonete sise- ja välisviimistlus ning torustikud on samuti vananenud ning vajavad hädasti uuendamist. Omanikele tähendab see probleeme igapäevases elukvaliteedis, ohutuses ja mugavuses. Lisaks toob amortiseerumine kaasa ka kinnisvara hinna languse.
Võrreldes uusehitisega on vanema hoone soojuskadu läbi välisseinte ja katuse umbes 5(!) korda suurem. Varasemalt oli suur küttekulu madalate energiahindade tõttu väheoluline, kuid hüppeliselt tõusnud elektri- ja soojusenergia hinnad panid meid viimastel aastatel senisest oluliselt rohkem maksma ja mõtlema pikaajalistele kokkuhoiu kohtadele.
Lisaks oleme omale Euroopas võtnud ambitsioonika eesmärgi saavutada 2050. aastaks süsinikuneutraalne hoonefond – 30 aasta jooksul tuleb meil renoveerida umbes 75% hoonetest energiatõhusaks. Nii on vaja lähiajal valida, kas renoveerida või lammutada, sest otsustamist edasi lükates jääme võidujooksus ajaga alla lagunemisprotsessidele, inimesed elavad kehva sisekliimaga kodudes ning koormavad asjatult keskkonda ja enda rahakotti.
Võimaluste üle arutleb artiklis Elisa Iliste Tallinna Tehnikaülikoolist.
Massrenoveerimise võimalused
Alates 2008. aastast on Tallinna Tehnikaülikoolis uuritud elamufondi tehnilist seisukorda ning välja töötatud renoveerimislahendusi erinevatele hoonetüüpidele. Uuringud näitavad, et hoone kasutusiga on võimalik pikendada, kui välispiirded täiendavalt soojustada ning tõhustada ventilatsiooni ja küttesüsteemi.
Suurem osa Eesti korterelamutest on püstitatud Nõukogude ajal massehituse käigus, mistõttu vajavad need nüüd massrenoveerimist. Kuigi parimad renoveerimislahendused on suures osas teada, pole soovitud renoveerimise kasv praeguste ressursside ja praktikate juures saavutatav. Eestis puudub piisav tööjõud, et kõiki maju traditsiooniliselt, tellingutel käsitsi, renoveerida. Eesmärgini jõudmiseks on tarvis kasutusele võtta uuenduslikud tehnoloogilised lähenemised ja efektiivsem protsessi haldamine, et saavutada vajalik ajaline võit.
Eesti hoonete pikaajalise rekonstrueerimisstrateegia rakendamise, senise praktika analüüsi ja uute lahenduste väljatöötamisega tegeleb ka Euroopa Kliima, Taristu ja Keskkonna Rakendusameti (CINEA) ja Eesti riigi rahastatud teadus- ja arendusprogramm LIFE IP BuildEST, mille eesmärk on tugevdada ehitusvaldkonna osapoolte võimekust vedada järgnevatel aastakümnetel suuremahulist rekonstrueerimistegevust.
Võimalikud uuenduslikud lähenemised renoveerimise kvaliteedi ja mahu tõstmiseks on näiteks tehaseline ja piirkonnapõhine renoveerimine. Tehaselise renoveerimise puhul kasutatakse soojustamisel suures mahus tehases eeltoodetud elemente, mis ehitusplatsil kiiresti ja kvaliteetselt majale paigaldatakse. Tehaseline tootmine tagab parema kvaliteedi ja vähedab tööjõu vajadust. Oluline on, et neid maju üksnes ei soojustata, vaid põhjaliku renoveerimise käigus uuendatakse küttesüsteem, ventilatsioon, uksed-aknad, katus, ning tagatakse ohutus hoone edasise kasutuse.
Piirkondliku renoveerimise puhul kaasajastatakse korraga mitut hoonet. Vastuseid otsitakse muu hulgas küsimustele:
- milline on hoonete seisukord;
- kas on sarnaseid hooneid, mille ühine renoveerimine võimaldaks protsessi optimeerida ning seega ümberehituse maksumust vähendada;
- millistel hoonetüüpidel oleks võimalik suurem energiasääst;
- millised hooned vajaksid renoveerimiseks suuremat toetust.
Küsimustele aitaks vastata hoonete energiakasutus, mis ei ole igal hoone puhul kättesaadav. Otsuste tegemisel võib sama tüüpi maja andmete teadmine olla piisav. Sellisel juhul saab energiakasutust hinnata statistiliselt või arvutuslikult.
Kortermajade erinevad tüübid
Renoveerimiste targaks planeerimiseks, on vaja kõigepealt hinnata olemasolevat hoonete olukorda, analüüsida, korrastada olemasolevaid andmeid: hoonete renoveerimiseelset energiakasutust, ehitisregisteri andmeid ning geomeetria digikaksikut. Kui kõik vajalikud algandmed on olemas, saab energiakasutust hinnata arvutuste teel.
Registriandmetes pole aga kõik energiatõhususe arvutusteks vajalikud andmed kajastatud. Seega on vaja hoonete andmeid täiendada. Võimalusi, kuidas seda teha, on mitmeid. Uurisin neid probleeme oma magistritöö „Ehitisregistri andmete alusel elamupiirkonna energiatõhususe hindamise alused“ raames ning valisin meetodiks tüpoloogia loomise – st funktsiooni või vormi poolest sarnase hoonete kogumite moodustamise, mille alusel saab määrata piirdetarindite ehitusfüüsikalisi näitajaid, hoonete geomeetriat ning avatäidete pindalad.
Eestis teeb tüpoloogia kasutamise eriti atraktiivseks ehitisregistri (EHR) olemasolu. EHRi andmed lubavad võrdlemisi detailsete hoonetüüpide loomist. Saame eristada hooneid kasutuselevõtu aasta, korruste arvu või välisseina tüübi alusel. Arvutustes saab kasutada nii tüpoloogia alusel määratud andmeid (nt konstruktsioonide soojusjuhtivus) kui ka konkreetse hoone andmeid, sh energiatõhususe arvutusteks olulisi parameetreid. Näiteks on hoone köetav pindala ehitisregistris kajastatud.
Keskendusin oma uurimuses enne 1995. aastat ehitatud tehiskivist korterelamutele, sest neid esineb meie korterelamute hoonefondis rohkem (Joonis 1). Enamiku neist moodustavad Nõukogude-aegsed korterelamud, mis valmisid tüüpprojektide alusel. Seetõttu on nende hoonete omadusi ja ümberehituse potentsiaali tüpoloogia alusel võimalik kõige täpsemini hinnata. Uurisin ka vanemaid korterelamuid, kuid neid esineb vähem.
Tüpoloogia loomise osana teostasin ka EHRi andmete analüüsi. Uurisin nii andmete kättesaadavust kui ka õigsust, et hinnata arvutusteks ning tüpoloogia määramiseks vajalike algandmete kvaliteeti.
Selgus, et ehitisregistri andmed ei ole püsiva ega piisava kvaliteediga. Kõige kvaliteetsemad on omandiõigusega seotud näitajad (korterite ja tubade arv ning pindala). Hoonete üldmõõtude ning konstruktsioonidega seotud näitajate kvaliteet ei ole kahjuks usaldusväärne. Andmekvaliteet on üheks põhiliseks arengut takistavaks faktoriks.
Ehitisregistri andmetel on suur potentsiaal aidata renoveerimist paremini ja nutikamalt planeerida. Tallinna Tehnikaülikool koostöös Targa Linna tippkeskusega piloteeris piirkonna renoveerimisstrateegiate väljatöötamise tööriista (RESTO), mis EHRi andmete alusel hindab hoonefondi energiakasutust ja kokkuhoiu potentsiaali.
RESTO on hea näide sellest, kuidas andmeid saab kasutada varana, kui neid väärindatakse, kuid takistuseks on puudulik kvaliteet. Põhilise piiranguna selguski andmete puudulikus ja kvaliteet, mis takistas usaldusväärsete tulemusteni jõudmist. Seega soovitan hoida oma maja registriandmed korras ja andmeid sisestades suhtuda sellesse sama tõsiselt kui oma vara korrashoidu.
Võtsin Eesti korterelamute tüpoloogia aluseks välisseina materjali. Välisseinad jaotuvad põhitüüpideks kandva materjali alusel: tellis, suurpaneel, suurplokk, puit (oma uuringutes ma puidust kortermaju ei käsitlenud, magistritöö mahu piiramiseks, Joonis 3.). Vastavalt kasutuselevõtu aastale, korruste arvule ja trepikodade arvule jaotasin hooned alamtüüpideks.
Kasutuselevõtu aasta alusel saab hinnata, millised tarindid mingil perioodil kasutusel olid. Lisaks annab see võimaluse kontrollida EHRi andmete õigsust. Näiteks algas suurpaneelhoonete ehitus Eestis 1960ndatel, seetõttu ei saa varem ehitatud hoone välisseinaks olla suurpaneel. Korruselisus aitab veelgi spetsifitseerida välisseina lahendust. Geomeetria kirjeldamiseks leidsin tüüpsed näitajad ühe trepikoja korruse kohta. Selleks, et leida terve hoone geomeetria, tuleb tüpoloogia parameetrid korrutada läbi trepikodade ning korruste arvuga (Joonis 4). Selline lahendus lubas minimeerida tüüpide arvu, elimineerides erinevatest korruse ja trepikodade arvudest tekkiva vea.
Kortermajade tüpoloogia sisaldab 20 kodeeritud tüüpi, selline detailsus võimaldab soojuskao arvutust.
Tüpologiseerimise kasu renoveerimisel
Lisaks spetsialistide tehtavate energiatõhususarvutuste lihtsustamisele annab hoonete tüpologiseerimine erinevaid võimalusi. Kui teha esialgset hindamist piirkonna tasemel renoveerimise otsuste tegemisel, aitab majatüüpide teadmine tuvastada sarnaseid hooneid, mille samaaegne renoveerimine annaks suurema võimaluse optimeerimiseks ja kokkuhoiuks (muuhulgas juhtimisest, ehitusplatsi üldkuludest ja planeerimisega seotud kuludest, ning suurenenud renoveerimismahust tulenevalt).
Üksikul hoonel saab tüpoloogiat kasutada efektiivsemaks olukorra hindamiseks. Tüüphoonetel on üldiselt üsna tüüpsed probleemid ja eripärad – teades hoone tüüpi, saame monitoorida kõige kriitilisemaid probleemkohti ning valida juba varem kasutatud lahenduste vahel. See on eriti kasulik tehaselise renoveerimise puhul, kus hoone tüüp piirab teatud lahenduste sobivust.
Esimesed tehaselised renoveerimised on Eestis tänaseks läbi viidud, tüüplahenduste kontseptsioonid paika loksunud ning ilmnenud takistused lahendatud või lahendamisel. Kuid arendustöö muidugi alles jätkub. Näiteks on pilootprojektide käigus ilmnenud, et tehaseelementidega soojustamisel kipuvad hoone aknad väiksemaks muutuma. Edaspidi saab projektides juba kaaluda senisest erinevaid lahendusi, kuidas sellist olukorda vältida.
Järjest ühte tüüpi hoonete renoveerimine ongi hea viis arendada kiiresti ja tõhusalt lahendusi kasutajamugavuse ja protsessi efektiivsuse suunas. Näiteks on Tartus tehaseelementidega renoveeritud hooned oma tüübi esimesed tehaselise renoveerimise esindajad. Renoveerimisel kasutati mitmeid uudseid lahendusi, mis esimesest majast kuni viimaseni arenesid pidevalt aina paremaks. Tänaseks on nende hoonete puhul julgus olla lahenduste katsetamisel suunanäitaja end ära tasunud, elanikel on kvaliteetselt korda tehtud maja ning lisaks õnnestus neil renoveerida enne suuremaid ehitushinnatõuse ja suurema riigi toetusega – tehaselise renoveerimise toetusmäär on 50%, samas kui n.o tavalise tervikrenoveerimise toetusmäär on tõmbekeskustes, sh Tartu linnas 30%.
Kuivõrd tuleb põhiline tüpoloogiseerimise kasu välja just tehaseelementidega renoveerimisel saab renoveeritud sama tüüpi hoonet võtta eeskujuna ka traditsioonilise renoveerimise puhul. Eestis on juba edukalt terviklikult renoveeritud vähemalt ~ 1400 hoonet, seega poleks optimaalne igakord jalgratast leiutada, st erilahendust kavandada – toimivaid lahendusi on kasvõi võimalik oma silmaga kaemas käia.
Digitaalne abivahend lihtsustaks protsessi
Hoone tüübi teadmine annab mitmekülgseid võimalusi nii renoveerimise planeerimise kui ka hoone monitoorimise kontekstis. Tüpoloogia loomine on alles esimene samm, kvaliteetsete registriandmetega on võimalused väärtuslike abivahendite loomiseks nii spetsialistidele (projekteerijad, insenerid, energitõhususe spetsialistid, aga ka ehitajad, ehitusmaterjalide tootjad või vahendajad) kui ka omanikele.
Üks näide sellisest abivahendist on digitaalne renoveerimispass üksikelamutele, millega mujalgi Euroopas vaikselt katsetatakse. Renoveerimispassidel on olenevalt riigist ja teenusepakkujast erinevaid funktsionaalsusi ning ülesehitusi.
Eestis oleks kvaliteetsete registri andmetega võimalik poolautomaatse renoveerimispassi rakendamine kodupassina, mis koondaks hoone kohta info erinevatest registritest, annaks ülevaate hoone seisukorrast ning pakuks omanikule renoveerimise teekaardi ja soovitaks ekspertide poolt heaks kiidetud lahendusi. Selline tööriist annaks koduomanikule renoveerimise alustamiseks hea ja usaldusväärse stardipunkti. Samuti oleks see hea viis kuidas oma maja andmeid säilitada. Nii ei läheks teadmised maja kohta ajaga kaotsi. Eriti kasulik oleks selline funktsionaalsus juhul, kui maja omanikku vahetab, muuhulgas ka väiksemate tööde jaoks, mis ehitusteatist ja projekti ei vaja ning muidu arhiveeritud ei saagi.
Uurimuses loodud tüpoloogia on mõeldud eeskätt piirkonna tasemel renoveerimisstrateegiate tegemise lihtsustamiseks. Nii ei pea ekspert mitmekümnele hoonele käsitsi tüüpi määrama, vaid see toimub automaatselt EHRi andmete alusel. Loodud tüpoloogia võimaldab praeguste registriandmetega piirkonna korterelamute näitajate määramist alla 20% veaga. See on esialgu piisav, kuid arenguruumi siiski jagub. Et tüpoloogia võimalusi maksimeerida, tulekski rõhku panna just algandmete kvaliteedile.
Kuna andmete korrastamine on igal juhul kasulik, tasub juba praegu oma hoone andmed üle kontrollida. Seda on võimalik kõigil teha EHRis hoone aadressi alusel. Kui on näha, et osa andmetest on puudu või valed, tasub ühendust võtta kohaliku omavalitsuse esindajaga, kes annab suunised, kuidas edasi toimetades andmed õigeks saab. Mitmetel omavalitsustel on ka kodulehel vastavad juhendid olemas.
